솔 직히 저는 처음에 경매를 "일단 싸게 사는 방법"으로만 알고 있었습니다. 그런데 6년간 매수 5건을 직접 진행하면서 생각이 완전히 바뀌었습니다. 서울 아파트 경매 낙찰가율이 101%까지 오른 지금, "경매는 무조건 저렴하다"는 기대만으로 뛰어드는 것이 얼마나 위험한지 제 경험을 바탕으로 풀어봤습니다.2030이 경매로 눈 돌리는 이유, 숫자가 말해준다서울 아파트 매매가격이 83주 연속 오르고 있습니다. 이 상황에서 조금이라도 저렴하게 집을 사보려는 시도가 경매 시장으로 이어지는 건 사실 자연스러운 흐름입니다. 올해 1월부터 7월까지 경매로 집을 산 사람 4명 중 1명이 20~30대였다는 통계도 그 흐름을 그대로 보여줍니다.도봉구의 한 아파트가 4억 8,888만 원에 낙찰됐는데, 같은 면적이 일반 시장에..

솔직히 저는 한동안 "한도가 나오는 만큼 쓰면 된다"고 생각했습니다. 은행이 허락한 금액이니까 괜찮다고요. 그 생각이 틀렸다는 걸 5번의 매수를 거치면서 몸으로 배웠습니다. 신용대출 한도가 막혔을 때 진짜 따져야 할 것은 한도를 어떻게 늘리느냐가 아니라, 그 돈을 언제 어떻게 갚을 수 있느냐입니다. 그 순서를 바꿨더니 대출 결정이 훨씬 단단해졌습니다.신용대출이 먼저 막히는 이유, 혹시 알고 계셨습니까?저도 처음에는 왜 신용대출만 유독 빨리 막히는지 잘 몰랐습니다. 알고 보니 신용대출에는 두 겹의 제한이 걸려 있었습니다.첫 번째는 연소득 이내 제한입니다. 2024년 6월부터 신용대출 한도가 차주별 연소득 이내로 묶였습니다. 그 전까지는 은행이 자율적으로 연소득의 1~2배까지 운용했는데, 그 문이 닫힌 겁니..

월급날 통장을 보면 원리금이 빠져나가고 나서야 "이자가 이렇게 많았나" 싶은 순간이 있습니다. 저도 2022년 금리 인상 사이클이 시작되면서 처음으로 그 감각을 배웠습니다. 프랑스는 지금 그리스보다 국채 금리가 높고, 일본은 버블이 꺼진 뒤 30년을 잃었습니다. 한국의 가계부채는 GDP 대비 85%에 달합니다. 저금리가 만든 착시는 반드시 청구서로 돌아온다는 것, 이 세 나라의 궤적이 너무 닮아 있어서 지금 한 번쯤 짚어볼 필요가 있습니다.저금리 착시가 만든 프랑스의 빚 청구서혹시 "그리스보다 프랑스 국채 금리가 더 높다"는 말이 낯설게 느껴진다면, 그게 정상적인 반응입니다. 저도 처음 이 수치를 접했을 때 숫자를 다시 확인했습니다. 2022년까지만 해도 그리스 국채 금리는 프랑스보다 2.1%포인트 높았..

서울 아파트 값이 88주 연속 상승했다는 뉴스를 보면서, 저는 오히려 불안해졌습니다. 오를 때 불안하다는 게 이상하게 들릴 수 있지만, 2023년 첫 투자에서 금리 사이클을 제대로 못 읽어 좋은 기회를 통째로 날린 경험이 있기 때문입니다. 그때 이후로 저는 아파트 단지를 보기 전에 국고채 금리 그래프부터 꺼냅니다. 지금 이 상승장이 진짜 탄탄한 건지, 아니면 금리라는 뇌관 위에서 춤을 추고 있는 건지, 제가 직접 겪으며 정리한 내용을 풀어 보겠습니다.금리 사이클이 집값을 어떻게 흔드는가부동산 불패, 강남 불패라는 말을 믿어 의심치 않는 분들에게 한 가지만 물어보고 싶습니다. 2022년 한 해 동안 서울 아파트 실거래가가 얼마나 떨어졌는지 기억하십니까?그해 레고랜드 사태가 터지면서 10년물 국고채 금리가 ..

세법이 바뀐다는 뉴스를 볼 때마다 솔직히 처음엔 "나한테 얼마나 영향이 있겠어"라고 넘겼습니다. 그런데 6년간 아파트를 사고팔면서 세금 계산을 잘못해서 수천만 원을 더 낸 적이 생기고 나서야, 세법 개정은 개정 공표 시점부터 공부해야 한다는 걸 몸으로 배웠습니다. 이번 부동산 세법 개정안은 종합부동산세와 양도소득세 두 축 모두에서 기준이 크게 달라집니다. 특히 핵심은 딱 하나입니다. "얼마짜리 집이냐, 실제로 거기서 사느냐"가 세금 규모를 결정하는 시대가 왔다는 것입니다.세금의 무게를 처음 실감한 순간처음 부동산 투자를 시작했을 때 저는 매수가와 매도가의 차이만 계산했습니다. 지금 생각하면 너무 단순했지만, 그때는 "3억에 사서 4억에 팔면 1억 남는다"는 식으로만 봤습니다. 문제는 실제 매도를 해보고 ..

강남 한복판 골목길 하나가 318명의 공동 소유가 됐습니다. 26억 원에 산 사유도로를 불과 8개월 만에 143억 원에 쪼개 팔았고, 그 차익 116억 원은 기획부동산이 고스란히 가져갔습니다. 제가 이 얘기를 처음 접했을 때 든 생각은 딱 하나였습니다. "파는 사람만 돈을 버는 구조인데, 왜 사는 사람은 계속 생기는 걸까."파는 사람만 웃는 구조, 어떻게 만들어졌나혹시 "서울에 내 땅 한 평만 있어도 좋겠다"는 생각 해본 적 있으신가요? 저도 솔직히 그런 막연한 바람이 없었던 건 아닙니다. 그런데 그 심리를 정확히 파고든 것이 이번 사도 지분 쪼개기 사건의 핵심입니다.문제의 도로는 강남 주택가 골목, 폭 4미터도 안 되는 사유도로입니다. 전체 면적 2,431㎡, 약 735평짜리 이 길을 기획부동산으로 추..

하락장 2년 동안 실제 하락 거래가 3건뿐인 240세대짜리 아파트가 있습니다. 처음 이 수치를 봤을 때 저도 꽤 놀랐습니다. 300세대도 안 되는 단지가 대단지보다 더 단단하게 버텼다는 사실이 직관에 반했으니까요. 하지만 데이터를 직접 들여다보고 나서 생각이 완전히 바뀌었습니다. 세대수가 아니라 입지와 환금성이 핵심이라는 것, 그 근거를 실제 사례로 정리해봤습니다.입지가 세대수를 이긴다 — 1~2급지 소규모 단지의 실제 성적300세대 미만 단지를 처음 들여다봤을 때 제가 가장 먼저 확인한 것은 하락장 거래 건수였습니다. 거래가 아예 끊긴 단지와 꾸준히 이어진 단지 사이에는 분명한 차이가 있었고, 그 차이는 세대수가 아니라 입지에서 비롯됐습니다.대치SK뷰는 239세대짜리 소규모 단지입니다. 그런데 2022..

월판선(월곶~판교 복선전철) 얘기가 나올 때마다 주변에서 "지금 들어가야 하는 거 아니냐"는 말이 쏟아집니다. 저도 한동안 그 분위기에 휩쓸려서 역세권 매물을 직접 발품 팔아 봤는데, 막상 시세를 들여다보니 생각보다 이미 많이 올라 있더군요. 노선 호재가 실제로 어디까지 가격에 반영됐는지, 역별로 뜯어보고 나서 정리한 내용입니다.월판선, 숫자로 보면 뭐가 달라지나일반적으로 광역철도 호재라고 하면 막연하게 "교통이 편해지겠지" 정도로 받아들이는 경우가 많은데, 저는 이번에 직접 노선도와 공정표를 찾아보면서 생각이 좀 달라졌습니다.월판선은 시흥·광명·안양·의왕·성남 5개 시를 관통하는 총연장 39.8km 전 구간 지하철도입니다. 월곶부터 판교까지 11개 역이 들어서는데, 이 중 서판교를 포함한 8개 역이 신..

계약서에 도장 찍기 전까지만 해도 "생애최초니까 보금자리론 되겠지"라는 말을 몇 번이나 되뇌었습니다. 그런데 막상 HF 콜센터(1688-8114)에 전화해서 제 상황을 하나하나 대조해 보니, 제가 알고 있던 조건과 실제 창구 조건 사이에 생각보다 큰 간격이 있었습니다. 신청 시점, 재직 요건, 그리고 보전용도라는 트랙의 존재까지, 모르면 자금 계획 전체가 흔들릴 수 있는 구체적인 포인트들을 정리했습니다.보금자리론, '집 살 때 받는 대출' 그 이상입니다처음에 저도 보금자리론을 그냥 매매 잔금 대출 정도로만 이해하고 있었습니다. 그런데 직접 상담을 받아보고 나서야 이 상품 안에 세 가지 자금용도가 나뉘어 있다는 걸 알게 됐습니다.구입용도는 매매 잔금을 치르기 위한 가장 일반적인 형태이고, 상환용도는 기존에..

보금자리론 서류를 준비하면서 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 6억 이하 단지를 알아보던 그 몇 달 동안, 시장이 이렇게 빠르게 움직이고 있다는 걸 몸으로 느꼈거든요. 지금 서울 아파트 거래의 80%가 15억 이하에서 일어나고 있고, 그 절반 이상이 9억 이하입니다. 숫자만 보면 낯설지만, 실제로 현장을 다녀보면 이게 왜 벌어지는지 구조적으로 이해가 됩니다.가격대별 분석: 숫자가 말하는 지금 시장의 민낯제가 직접 단지를 비교하면서 처음 파악한 건 대출 한도가 가격대별로 완전히 다르다는 점이었습니다. 15억 이하는 최대 6억, 15억 초과~25억 이하는 4억, 25억 초과는 2억까지만 나옵니다. 이게 LTV(주택담보대출비율), 즉 집값 대비 빌릴 수 있는 비율을 규제 당국이 가격 구간별로 다르게 설정해 놓은..