집값이 떨어질 것 같아 기다렸는데, 막상 매수하려니 대출 한도가 줄어 살 수 있는 집이 없는 상황. 제가 올해 여름 임장을 다니며 직접 겪은 일입니다. 정부는 공급을 늘리고 가격을 잡겠다고 하지만, 현장 분위기는 그 말과 꽤 다릅니다. 착공 수치와 실제 입주 가능한 준공 사이의 간극, 그리고 대출 규제가 수요를 없애는 게 아니라 다른 곳으로 옮겨 놓는 이유를 정리했습니다.공급 착공 발표의 이면, 준공까지 얼마나 걸리나국토교통부가 발표한 제1차 주택 공급 정책 브리핑에는 수도권에 5년간 150만 호 이상을 공급하겠다는 계획이 담겨 있습니다. 수치만 보면 꽤 인상적입니다. 그런데 제가 자료를 직접 읽어보고 첫 번째로 확인한 것은, 이 숫자가 완공이 아니라 착공 기준이라는 점이었습니다.여기서 착공이란 공사를 ..

서울이면 무조건 오른다고 생각하셨습니까? 저도 한때는 그렇게 믿었습니다. 그런데 막상 투자를 거듭하고 나서야 알았습니다. 행정구역이 서울이냐 경기냐가 아니라, 일자리에 얼마나 가까운가와 앞으로 얼마나 더 풀리느냐가 집값을 가른다는 것을요. 실제 투자에서 뼈아프게 겪은 실패와 데이터를 바탕으로 정리했습니다.일자리 접근성과 공급 리스크: 집값을 가르는 두 축강남 3구(강남·서초·송파)에 집중된 일자리는 약 160만 개입니다. 강남구 단독으로 약 80만 개인데, 거주 인구가 약 50만 명인 것과 비교하면 일자리가 사람보다 훨씬 많은 구조입니다. 이 수치가 중요한 이유는 통근 시간이 집값과 직결되기 때문입니다. 여기서 일자리 접근성이란 핵심 고용지까지 출퇴근 30분 안에 닿을 수 있는지를 가리킵니다. 이 기준이..