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솔직히 저는 2021년 이전까지만 해도 "집은 나중에 돈 모아서 사면 된다"고 막연하게 생각했습니다. 그런데 공부를 시작하고 나서야 깨달았습니다. 월급이 오르는 속도와 집값이 오르는 속도는 처음부터 다른 레인에서 달리고 있었다는 것을. 서울시 가구 평균 소득은 10여 년 사이 약 1,500만 원 늘었지만, 같은 기간 평균 매매가는 5억에서 15억으로 세 배 이상 뛰었습니다(출처: 국토교통부). 연봉 10년 치로 살 수 있던 집이 이제 21년 치가 되어 버린 사회, 그 안에서 자산을 어떻게 쌓아야 하는지 제 경험을 바탕으로 풀어봅니다.
자산 축적 — 종잣돈 8천만 원으로 사다리를 놓기까지
제가 처음 투자 공부를 시작한 건 2021년 10월이었습니다. 당시 손에 쥔 돈은 8천만 원이 전부였고, 그 금액으로 살 수 있는 서울 아파트는 사실상 없었습니다. 그래서 선택한 방법이 갭투자, 즉 전세를 끼고 매수하는 방식이었습니다. 여기서 갭투자란 매매가와 전세가의 차액(갭)만큼만 자기 돈을 넣고 집을 사는 구조를 말합니다. 집 한 채를 온전히 살 돈이 없어도 자산 시장에 발을 들일 수 있는 방법이었습니다.
첫 매수 이후 실수도 많았습니다. 전세 만기 시점을 잘못 계산해서 자금이 묶인 적도 있었고, 수리비를 예상보다 크게 쓴 적도 있었습니다. 그런데 그 경험들이 쌓이면서 한 가지 원칙이 생겼습니다. 월 원리금 상환액이 월 순저축액의 3분의 2를 넘으면 손대지 않는다는 것입니다. 이 기준 하나가 금리가 오르는 시기에도 제 계획이 흔들리지 않도록 버텨 줬습니다.
한 채를 매도하고 차익에 새로 모은 종잣돈을 더해 다음 물건을 사는 방식으로 조금씩 규모를 키웠습니다. 돌아보면 그것이 지분적립형 프로그램처럼, 처음엔 작은 지분으로 시작해서 조금씩 늘려가는 흐름과 크게 다르지 않았습니다. 지분적립형 프로그램이란 처음에는 집 가격의 일부(예: 10%)만 지분으로 취득하고, 이후 5년 단위로 지분을 추가 매입해 최종적으로 100% 소유권을 확보하는 방식입니다. 국가가 나머지 지분을 일시적으로 보유하면서 진입 비용 자체를 낮춰 주는 구조입니다.
주변에서 "지분을 나눠 갖는 게 뭐가 좋냐"고 묻는 분들이 있는데, 저는 그 질문이 오히려 이상하다고 생각합니다. 100%를 살 돈이 없을 때 10%라도 내 에퀴티(equity, 자산에서 부채를 뺀 순자산 가치)를 형성하는 것이 아무것도 없는 것보다 훨씬 낫습니다. 에퀴티가 생기면 가격이 오를 때 그 상승분의 일부가 내 것이 됩니다. 기회가 없어서 시장에 못 들어오는 것과, 들어올 방법이 있는데 안 들어오는 것은 전혀 다른 문제입니다.
- 갭투자: 전세가와 매매가의 차액만 자기 자본으로 넣는 방식. 적은 종잣돈으로 자산 시장 진입 가능
- 지분적립형 주택: 10% 지분으로 시작해 5년마다 추가 취득, 최종 100% 소유권 확보
- 지분공유형 주택: 국가와 개인이 집값을 절반씩 부담해 초기 매수 부담을 절반으로 낮추는 구조
- 에퀴티 기반 임대: 보증금을 건물 지분(주식)으로 전환해 거주 기간 중 자산 가격 상승분을 배분받는 구조
장기 모기지와 주거 사다리 — 기회의 판은 넓혀야 하지만, 감당의 기준은 내가 정한다
40~50년 장기 모기지 도입 이야기가 나올 때마다 "그러면 집값만 더 오르지 않느냐"는 반응이 먼저 나옵니다. 제 경험상 이 우려는 반은 맞고 반은 다릅니다. 장기 모기지(long-term mortgage)란 상환 기간을 40년 또는 50년으로 늘려 매달 내는 원리금 부담을 줄이는 대출 구조입니다. 단순 계산으로도 30년 모기지와 비교했을 때 월 납입액이 3분의 2 수준으로 낮아지는 효과가 있습니다. 그러면 지금 시장 밖에 있는 사람들이 진입할 수 있는 문턱이 낮아지는 것은 사실입니다.
문제는 총이자입니다. 제가 직접 계산해 봤는데, 대출 원금이 같아도 30년 대 50년 모기지의 총이자 차이는 수천만 원에서 억 단위로 벌어집니다. 그리고 30대에 시작한 대출을 70대 중반까지 갚아야 한다는 현실은 단순히 "진입 장벽이 낮아졌다"는 말로 가릴 수 없습니다. 주택담보대출비율(LTV, Loan-to-Value Ratio)이란 집값 대비 대출 가능 금액의 비율을 뜻합니다. 우리나라는 LTV 규정이 70~80% 수준으로 엄격해서, 일본이 1990년대 버블 당시 LTV 100%로 운용하다 무너진 것과는 구조적으로 다릅니다(출처: 한국은행). 그 점에서 대규모 차압(foreclosure) 사태 가능성은 낮다고 봅니다.
그렇다고 해서 개인 차원에서 "국가 전체로 안전하니 나도 괜찮다"는 논리는 위험합니다. 제가 투자를 해오면서 가장 뼈저리게 배운 것이 바로 이 부분입니다. 캐피털 게인(capital gain, 자산 가격 상승으로 얻는 이익)에 대한 기대는 미래의 일이고, 원리금 상환은 매달 벌어지는 현재의 일입니다. 장기 모기지로 진입 장벽이 낮아지면 "얼마까지 빌릴 수 있는가"보다 "얼마까지 감당할 수 있는가"를 먼저 따져야 합니다. 이 순서가 뒤집히는 순간 좋은 정책도 개인에게는 독이 될 수 있습니다.
그래서 저는 정책의 방향 자체에는 찬성합니다. 30년 모기지 초기 5~10년 동안 이자를 저리로 보조해 주고 매각 시 정산하는 방식이나, 월세 바우처(voucher, 정부가 임차인에게 지급하는 주거비 지원 쿠폰) 확대처럼 자산 축적 기회의 판을 넓히는 것은 국가가 해야 할 일이 맞습니다. 서울 인구가 1992년 1,100만에서 2025년 기준 930만 선 아래로 떨어지고 있고, 30대부터 수도권 외곽으로 빠져나가는 흐름은 데이터가 이미 보여 주고 있습니다. GTX를 축으로 묶어내는 광역 생활권, 이른바 '대울' 관점의 공급 정책과 함께 금융 프로그램이 병행되지 않으면 서울이 도쿄 23구와의 경쟁에서 밀릴 수밖에 없습니다.
다만 그 판 위에서 얼마의 리스크를 테이크할지는 온전히 각자의 몫입니다. 저는 6년 동안 그 경계를 지키면서 자산을 키웠고, 지킬 수 있었기 때문에 버틸 수 있었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 종잣돈이 1억도 안 되는데 지금 서울 부동산 시장에 진입할 수 있나요?
A. 제가 8천만 원으로 첫 매수를 했을 때도 서울 아파트를 직접 살 수는 없었습니다. 갭투자나 지분적립형처럼 전체 금액 없이 진입할 수 있는 구조를 먼저 공부하는 게 출발점입니다. 다만 진입 전에 월 원리금이 내 순저축액의 얼마를 차지하는지 반드시 따져봐야 합니다.
Q. 40~50년 장기 모기지가 도입되면 집값이 더 오르지 않나요?
A. 수요를 자극하는 효과가 생기는 건 맞습니다. 그러나 청년층의 자산 축적 기회 제공은 집값 안정보다 상위의 정책 목표로 봐야 한다는 시각도 있습니다. GTX 기반 광역 공급 확대와 동시에 추진해야 집값 자극 효과를 어느 정도 상쇄할 수 있습니다.
Q. 월세로 살면서 금융 자산을 모으는 것과 집을 매수하는 것, 어떤 게 더 나은가요?
A. 단순 비용만 놓고 보면 월세 200만 원과 주담대 이자·재산세 합산 250만 원은 매수가 더 비싸 보입니다. 그런데 여기에 캐피털 게인 기대값을 더하면 실질 비용이 달라집니다. 단, 미래 집값 상승은 확정이 아니라 리스크를 감수하는 선택이므로, 본인이 얼마나 감당할 수 있는지가 판단 기준이 됩니다.
Q. 지분공유형·지분적립형 주택은 어디서 신청할 수 있나요?
A. 현재 LH(한국토지주택공사)와 SH(서울주택도시공사)에서 지분적립형 분양주택을 공급하고 있습니다. 규모가 아직 크지 않아 물량이 한정적이지만, 신청 요건과 일정은 각 기관 홈페이지에서 수시로 확인하는 것이 가장 정확합니다.
Q. 전세 가격이 2년마다 얼마나 오를 것으로 봐야 하나요?
A. 서울 전세가는 연평균 5% 수준의 상승이 구조적 기본값에 가깝습니다. 다만 공급 부족 시기에는 2년 계약 주기 기준으로 20~40%까지 급등하는 국면이 주기적으로 찾아왔습니다. 지금처럼 공급이 줄어드는 시기에는 이 급등 국면이 다시 올 가능성을 염두에 두고 자금 계획을 세우는 것이 현실적입니다.
결론
정책은 기회의 판을 만드는 것이고, 그 판에서 얼마를 베팅할지는 결국 각자의 몫입니다. 저도 8천만 원짜리 종잣돈으로 시작했을 때 국가가 판을 조금만 더 넓혀줬더라면 선택지가 달랐을 거라는 생각을 지금도 합니다. 지분적립형·지분공유형 같은 주거 사다리 프로그램이 스케일업되고, 초기 이자 보조 방식의 모기지나 장기 모기지 도입이 실제로 이뤄진다면 지금의 2030세대가 시장 바깥에서 구경만 하는 상황은 조금이라도 달라질 수 있다고 봅니다.
다만 어떤 제도가 생기든, "감당 가능한 한도"를 먼저 계산하는 습관이 없으면 좋은 정책도 개인에게 독이 됩니다. 제가 6년 동안 배운 것이 있다면, 자산은 버틸 수 있는 사람에게만 실제 수익으로 돌아온다는 것입니다. 기회의 판이 열릴 때 그 위에서 얼마나 단단하게 설 수 있는지, 지금부터 준비해 두는 것이 가장 현실적인 첫걸음입니다.